Sprzedaż mieszkania z długiem to sposób na szybką spłatę zobowiązań. Wyjaśniamy, jak agent może pomóc w takiej czynności.

Osób, które interesuje sprzedaż mieszkania z długiem jest bardzo wiele. Dla większości z nich nieruchomość mieszkaniowa to najważniejszy składnik majątku. Jej zbycie za dobrą cenę pozwoli zatem przynajmniej częściowo spłacić zobowiązania. Sprzedaż mieszkania z długiem to sytuacja, w której może wydatnie pomóc agent nieruchomości (podobnie jak podczas sprzedaży mieszkania po rozwodzie). Warto oczywiście pamiętać, że położenie dłużników jest zróżnicowane – podobnie zresztą, jak okoliczności powstania ich zobowiązań. W ramach tego artykułu wyjaśniamy, jak sprzedaż mieszkania z długiem pomoże uregulować sytuację finansową zbywcy. W niektórych przypadkach, znalezienie chętnego na zadłużone lokum (bez pomocy agenta) niestety bywa trudne.  

Spłata kredytu po sprzedaży będzie prosta i szybka …

Sprzedaż mieszkania z długiem na pewno może mieć rutynowy i mało problematyczny charakter w sytuacji, gdy mówimy o zadłużeniu wynikającym z kredytu mieszkaniowego. W takim przypadku, na nieruchomości ciąży hipoteka umowna, która zostanie wykreślona po całkowitej spłacie zadłużenia. Właściwa konstrukcja aktu notarialnego w połączeniu z przelewem co najmniej części ceny na konto służące do spłaty kredytu mieszkaniowego i zgoda banku na wykreślenie hipoteki sprawia, że interesy nabywcy zostają zabezpieczone.

Warunki wyglądają nieco inaczej, gdy kredyt nie był terminowo spłacany, ale bank nie rozpoczął jeszcze postępowania egzekucyjnego. Sprzedaż mieszkania z długiem w takiej sytuacji może być optymalnym rozwiązaniem, ponieważ zapewnia ona możliwość dobrowolnej wyprowadzki i uzyskania ceny wyższej niż ta osiągnięta w czasie licytacji komorniczej. W tym kontekście warto pamiętać, że cena sprzedaży lokum przez komornika oprócz zadłużenia pokryje też koszty komornicze. Po zsumowaniu opłaty pobieranej przez komornika oraz zwrotu jego wydatków okaże się, że poziom kosztów egzekucyjnych dla dłużnika przekracza 10% wyegzekwowanej kwoty.

Sprzedaż mieszkania z długiem bankowym lub domu obciążonego hipoteką na pewno nie stanowi dużego problemu jeśli kredyt znajduje się w fazie restrukturyzacji, a bank nie zamierza jeszcze wypowiadać umowy. Warto pamiętać, że w przypadku kredytów mieszkaniowych udzielonych od 22 lipca 2017 r. bank musi zagwarantować kredytobiorcy sześciomiesięczny termin na samodzielną sprzedaż lokum.

Sprzedaż mieszkania z długiem: czasem kupi tylko inwestor

Niekiedy może się okazać, że sprzedaż mieszkania z długiem jest ofertą, która zainteresuje tylko inwestora. Z brakiem zainteresowania statystycznych Kowalskich trzeba się liczyć na przykład wtedy, gdy na nieruchomości jest ustanowiona hipoteka przymusowa, a nie umowna. Hipoteka przymusowa powstaje na żądanie wierzyciela – najczęściej prywatnej firmy lub Skarbu Państwa. Obecność takiej hipoteki jest dość nietypowym przypadkiem, który odstrasza zdecydowaną większość nabywców – mimo, że pieniądze na zakup nieruchomości mogą zostać przekazane na konto służące do spłaty długu.

Potencjalni nabywcy niebędący inwestorami czasem bezzasadnie obawiają się odpowiedzialności finansowej nawet po wykreśleniu hipoteki z księgi wieczystej oferowanej nieruchomości. W tym temacie warto przypomnieć, że nowy właściciel nieruchomości obciążonej hipoteką staje się dłużnikiem rzeczowym wobec wierzyciela sprzedawcy i odpowiada tylko z uwzględnieniem nabytej nieruchomości (do wartości zabezpieczenia hipotecznego). Spłata długu hipotecznego w momencie sprzedaży wyklucza roszczenia wierzyciela wobec nowego nabywcy. Hipoteka nie istnieje niezależnie od długu.

Sprzedaż mieszkania z długiem lub innej zadłużonej nieruchomości może być jeszcze trudniejsza jeśli takie lokum w dziale III księgi wieczystej posiada wpis ostrzegający o wszczęciu egzekucji komorniczej. W takim przypadku, typowy Kowalski na pewno nie kupi domu lub mieszkania. Zainteresowany może być natomiast inwestor. Oczywiście po warunkiem odpowiednio niskiej ceny. Warto bowiem pamiętać, że osoba kupująca nieruchomość po wszczęciu postępowania egzekucyjnego stanie się dłużnikiem rzeczowym. Mimo podobnych konsekwencji dla kupującego, ostrzeżenie o wszczęciu egzekucji odstrasza potencjalnych nabywców bardziej niż hipoteka przymusowa.

Pomoc agenta to lepsza opcja niż skup nieruchomości

Praktyka pokazuje, że do agenta nieruchomości dość często zgłaszają się osoby, które interesuje sprzedaż mieszkania z długiem, ale nie za kwotę oferowaną przez firmy prowadzące skup nieruchomości. Takie firmy zarabiają całkiem sporo na zdesperowanych właścicielach domów, lokali i działek. Zaletą skupu jest możliwość upłynnienia nieruchomości na przykład w ciągu dwóch – trzech tygodniu. Nie należy jednak sądzić, że firma prowadząca taki skup zaoferuje cenę rynkową za dom, mieszkanie lub działkę. Podobnie jak w innych biznesach tego typu, obowiązuje bowiem stara zasada – „tanio kupić, drogo sprzedać”.

Zwykła sprzedaż nieruchomości z długiem wydaje się o wiele lepszą opcją niż skup nieruchomości jeśli obecny właściciel może sobie pozwolić na transakcję w terminie wynoszącym na przykład dwa – trzy miesiące. Taki czas zwykle bywa bowiem wystarczający, aby dobry agent nieruchomości upłynnił przeciętnie atrakcyjne lokum za rynkową cenę. W miarę opłacalna i szybka sprzedaż będzie możliwa jeśli dłużnik nie czekał z decyzją o pozbyciu się lokum do ostatniej chwili (np. do momentu podjęcia czynności egzekucyjnych przez komornika).